家賃を値上げする3つの正当な理由
以下の3点のいずれかに当てはまれば、正当な家賃値上げの理由と考えられます。
①土地と建物の価値が上昇したから
駅前や街で再開発があった影響で土地の価値が上昇して、
土地や建物にかかる固定資産税が増税した場合、値上げが認められます。
②物価が上がったから
物価が上がって家賃が適正ではなくなった場合、家賃の値上げが認められます。
物価が上がるということは、お金の価値が下がるということです。
つまり、物価が上がると、元の家賃が物件の価値よりも安くなってしまいます。
③周辺の物件より安価になったから
周辺にある同じような物件と比べて、
あまりにも家賃が低くなった場合は値上げが認められます。
家賃値上げが不当な場合
上記の正当な3つの理由に当てはまれば、基本的に家賃の値上げが認められますが、
あまりにも相場とかけ離れた金額を要求された場合は不当と考えられます。
基本的に家賃の決定は、
大家さんと借主の合意があって初めて成り立ちます。
法律では、家賃を値上げするのに借主の承諾は必要ありません。
ただ、値上げ後の家賃は値上げする前に借主に伝える必要があります。
家賃は、借地借家法により現在の家賃が不相応になった時なら
いつでも値上げできますが、一般的には契約更新の時期が多いです。
借主が値上げに合意できなければ、
大家さんは増額する理由を説明し、了承を得るよう話し合います。
値上げに対抗する方法
家賃の値上げに対抗する場合は、値上げが不当であるという具体的な根拠を準備して、
直接大家さんに交渉します。
交渉する際は、以下の2つの根拠を準備しましょう。
①固定資産税評価額
借りているマンションやアパートの評価額が記載された「土地固定資産課税台帳」を確認しましょう。
台帳は、最寄りの役所で150～300円くらいの閲覧料を支払えば閲覧できます。閲覧料と同じくらいの料金で写しを買えるので、交渉の際に持参しましょう。
②周辺の家賃相場
不動産屋やインターネットの不動産情報サイトで、
同じ地域の似たような間取り・築年数の家賃相場を調べましょう。
周辺地域の家賃相場が上がっていることが確認できたら、
控えをもらったりホームページを印刷しておくと良いです。
大家さんに直接交渉する
情報が揃ったら、大家さんに直接交渉します。
感情的にならず、おだやかに話し合うことがポイントです。
話し合いで値上げに納得できれば、値上げされた家賃でそのまま住み続けます。
納得できない場合は「値上げに納得できないので現状の家賃しか払いません」と
言って現状の家賃だけ支払います。
交渉中、大家さんが「値上げした家賃しか受け取らない」と拒否した場合は、
供託手続きをして家賃未納を防ぎます。
供託は法務局で手続きできる
借主は、現状の家賃や自分が妥当と考える家賃を供託所に支払う(供託する)ことで、
不払いの責任を免れられます。供託は最寄りの法務局で手続きできます。
供託しておけば、大家さんが受け取ってくれなくても、
法律上は支払っていることになります。
ただ、供託手続きはあくまで最後の手段と考えましょう。
大家さんに「法律に訴える面倒な入居者だ」と思われてしまう可能性が高いです。
