告知事項と言っても様々な事例があります。
事故物件以外の見分け方や、
告知事項そのものが説明されない怪しい物件の見極め方を紹介します。
「告知事項あり」とは？
告知事項ありとは「契約の前に告知しないといけない内容がある」ということです。
入居者が心理的に住みたくない条件や、騒音を出したり治安を悪化させる建物が近くにある状態がこれに該当します。
瑕疵（心理的瑕疵）と呼ばれることも多いです。
これらの条件について、宅地建物取引業法の告知義務では「不動産屋は、契約するかの判断に重要な影響を及ぼす事項を入居者に説明しなければならない」と定められています。
告知事項に該当する4つの瑕疵
不動産屋が入居希望者に告知しなくてはいけない瑕疵は、以下の4種類に分けられます。
・心理的瑕疵
・環境的瑕疵
・物理的瑕疵
・法的瑕疵
騒音や悪臭のような目に見える被害があるものや
原因と結果ををはっきりと断定できないもの、
人によっては不快に感じないものなど様々な種類があります。
瑕疵の種類によっては現地に行かなくても周囲の環境が分かります。
お部屋探しの手助けになるので、ぜひ参考にしてください。
直前の住民が亡くなっている「心理的瑕疵」
過去に自殺や事故死、殺人があったお部屋やその物件そのものが「心理的瑕疵物件」として扱われます。
自然死や病死は基本的に心理的瑕疵には当てはまりませんが、遺体の発見が遅れて腐乱していた場合はこれに該当します。
事件事故によってできた破損汚損は、次の入居者に貸す前にリフォームされます。この修繕跡そのものは心理的瑕疵にはあたりません。
また、心理的瑕疵に該当しない死因でも、直前の住民が亡くなっていれば、入居者にその事実を伝える必要があるとされています。
周囲に問題がある「環境的瑕疵」
周囲に嫌悪施設があったり、異臭や騒音などの公害の発生源が近くにある場合は「環境的瑕疵」と呼ばれます。
嫌悪施設とは、治安の悪化を引き起こす原因になったり、周囲に不安感や不信感を与える施設を指します。風俗店や反社会勢力の拠点、火葬場や軍事施設が代表的です。
嫌悪施設に不安感や不信感を感じるかは個人の主観によるところが大きいです。
環境的庇護がある＝実害があると決めつけずに「そういう施設があるんだな」程度に留めておくと、部屋選びの選択肢が広がります。
お部屋に傷みが残る「物理的瑕疵」
物理的瑕疵とは、傷や傷みが手直しされずに残っている状態を指します。
タバコのシミや設備の経年劣化、シロアリによる構造材の傷みがそのままになっていることが多く、築年数が古い建物に多く見られます。
カイガラムシなどの害虫が定期的に湧くお部屋も物理的瑕疵に該当します。古い畳敷きのお部屋に発生しやすいので要注意です。
古い建物がそのままになっている「法的瑕疵」
都市計画法や建築基準法、消防法などによって建物や土地の利用に制限ががある場合は「法的瑕疵」に該当します。
それぞれの法律が施行される前の建物が、そのままになっていることがほとんどです。
古い建物が密集している地域や全体的に設備が古いままになっている物件に多く、
地震や火事などの災害時に適切な避難や消火ができない可能性があります。
