【横須賀市の土地情報まとめ｜地形・用途地域・価格の基礎知識】｜横須賀市の賃貸・不動産・管理のことならハラビルディング

筆者原敏也

不動産キャリア16年

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不動産業界歴：約20年
得意エリア：横須賀市
得意物件：売買戸建・売買土地・売買マンション・賃貸テナント・賃貸アパート・賃貸マンション
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・既存住宅アドバイザー

横須賀市で土地の購入を検討する際に知っておきたいのが、「地形の特徴」「用途地域」「価格帯」の3つです。横須賀市は海と山に囲まれた独特の地形を持ち、平坦地・丘陵地・海沿いエリアで土地の価値や扱いやすさが大きく異なります。また、用途地域によって建てられる建物が変わるため、住宅用・事業用どちらで購入する場合も基礎知識が必須です。本記事では、横須賀市で土地探しを成功させるための重要ポイントをわかりやすくまとめます。

【横須賀市の地形の特徴】

横須賀市は、「海・丘・谷・平地」が入り組んだ地形が特徴的で、同じ区画内でも坂道の多さや日の入り方が大きく変わると言われます。特に、土地購入時に注意すべきポイントは以下の通りです。

（1）坂道が非常に多い街

横須賀は全域的に高低差があり、駅から徒歩10分表記でも実際は急な坂道が続くケースが多いです。土地を買う前には必ず現地を歩いて確認する必要があります。

（2）海沿いの魅力と注意点

馬堀海岸・浦賀・走水エリアは海景色の良さから人気ですが、海風による塩害があります。外壁・給湯器・金属部分の劣化スピードが早く、メンテナンス費用が通常よりかかることもあります。

（3）日当たりと風通しの差が大きい

丘陵地では日当たりが非常に良い反面、谷間エリアは日陰になりやすいことがあります。周囲の建物・斜面・樹木の影響を大きく受けるため、現地の“時間帯ごとの日当たりチェック”が必須です。

（4）土砂災害警戒区域の確認

横須賀市は崖や斜面が多いため、土地の一部が土砂災害警戒区域に含まれるケースがあります。購入前にハザードマップで必ず確認し、防災面のリスクも把握することが大切です。

【用途地域から見る横須賀市の土地の特徴】

横須賀市では、住宅地の多くが「第一種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」に分類されます。用途地域は、建物の種類・高さ・ボリュームに関わる重要な指標です。

（1）第一種低層住居専用地域

・2階建て中心で静かな住宅街

・北久里浜・衣笠・浦賀の一部に多い

・日当たりの規制や建ぺい率の制限が厳しめ

住環境を重視したい人向けです。

（2）第一種中高層住居専用地域

・マンションも建てられる用途地域

・横須賀中央・久里浜周辺に多い

・利便性と静かさのバランスが良い

建物の高さ上限はありますが、比較的柔軟な建築が可能。

（3）商業地域

・店舗・マンション・事務所など幅広く建築可能

・横須賀中央・汐入・久里浜駅前に集中

・土地価格が周辺より高い傾向

投資目的や事業用地としての価値が高い地域です。

（4）準工業地域

・倉庫や工場が建てられる地域

・横須賀港エリア・馬堀近郊などに存在

・住宅も建てられるが周囲の騒音など注意必要

住居より事業用向けです。

用途地域を知らずに買うと、「建てたい建物が建てられない」という失敗につながるため必ず確認が必要です。

【横須賀市の土地価格の相場】

横須賀市の土地価格はエリアによって大きく異なります。2025年時点の一般的な相場目安は以下の通りです。

（1）横須賀中央・汐入エリア

相場：坪50〜80万円前後

・商業施設が多く、駅近は特に高い

・資産価値が維持されやすいエリア

（2）久里浜エリア

相場：坪45〜70万円前後

・ファミリー層に人気のバランス型エリア

・生活環境が整い、安定した価格帯

（3）北久里浜・衣笠・大津エリア

相場：坪30〜50万円前後

・価格帯が抑えめで、土地を広く購入しやすい

・落ち着いた住宅地域として評価が高い

（4）浦賀・馬堀海岸・走水エリア

相場：坪25〜45万円前後

・海沿い景観が魅力

・塩害・風の強さ・坂の多さなど環境面の特徴あり

（5）横須賀北部（ハイランド・長沢・YRP野比周辺）

相場：坪20〜40万円前後

・土地を広く買いやすく、新築戸建てが多い

・郊外だが自然が多く伸び伸びした環境

同じ予算でもエリア次第で“土地の広さ・整形度・建てやすさ”が全く違うのが横須賀市の土地の特徴です。

【土地購入前に必ずチェックすべきポイント】

（1）地盤の強さ

・造成地

・切土／盛土

・宅地造成履歴

地盤調査報告の有無も重要です。

（2）接道条件

・前面道路の幅

・車の出しやすさ

・道路が公道か私道か

特に私道は管理・トラブルの確認必須です。

（3）上下水道・ガスの引き込み

引き込み費用が数十万円〜かかることもあります。

（4）土地の形状

整形地（四角形）は建築しやすく価値が安定します。

旗竿地・三角地は割安ですが使い勝手に注意。

（5）周辺環境・生活動線

坂、駅距離、スーパー、学校、騒音、風の強さなど、横須賀ならではの地域差が大きいため実際の生活イメージが大切です。

【まとめ】

横須賀市で土地購入を検討する際は、「地形」「用途地域」「価格帯」の3つを軸に考えることで失敗を大きく減らせます。坂の多さや海沿いの環境、地域ごとの生活動線の違いなど、横須賀ならではの特徴を理解したうえで土地選びをすることが大切です。用途地域で建てられる建物が変わり、エリアで土地単価が大きく変わるため、希望する暮らし方や建築計画に合わせて土地を選ぶことで満足度の高い購入につながります。